Combien coûte une maison passive ? Quel est le prix au m2 pour construire une maison passive ? Quelles sont les normes et les coûts principaux d'une maison passive ? Nous tentons de répondre à toutes vos interrogations.

Qu’est-ce qu’une maison passive ?

Par définition, un habitat passif est tout simplement une maison qui offre une température optimale tout au long de l'année tout en consommant très peu d'énergie. Si peu que la maison passive est censée se passer de chauffage.

Pour y parvenir, la maison passive nécessite une conception particulière basée sur 4 piliers :

• Une isolation maximale.
• Une étanchéité totale à l'air.
• Une utilisation maximale de l'apport calorique du soleil.
• Une ventilation intelligente.

Le principe de la maison passive consiste ainsi à utiliser au maximum toutes les sources de chaleur gratuites à sa disposition (le soleil étant la principale) et, grâce à une excellente isolation, à conserver cette chaleur en hiver ou cette fraîcheur en été. Mais ce n'est pas tout. Pour que le concept fonctionne, il faut absolumment avoir une maison étanche à l'air et une ventilation adaptée à double flux. En effet, cette étanchéité et cette vmc double flux sont indispensables car elles vont permettre de réchauffer l'air entrant en hiver et ainsi empêcher les déperditions de chaleur, et inversement en été.

C'est pour cela qu'on l'appelle la maison passive. Elle utilise la chaleur présente au mieux plutôt que de chercher à la produire. C'est d'ailleurs toute la différence avec la maison BBC (basse consommation). La maison passive est encore plus économe en énergie que la maison BBC car elle est pensée pour fonctionner sans chauffage.

En France, la maison passive a existé bien avant la mise en place de la RT 2012. D’ailleurs, depuis la règlementation RT 2020, la plupart des choix de construction se sont tournés vers la maison passive, voire positive.

Plus économique qu’un habitat traditionnel, la maison passive est le type d’habitat idéal pour éviter les surcoûts en énergie et pour bénéficier d’un cadre de vie écologique et sanitaire. A l'heure actuelle, ce type d'habitat est entrain de devenir la norme. Pour être plus précis, la norme va même encore plus loin puisqu'on parle maintenant de bâtiments à énergie positive, c'est à dire des bâtiments qui produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment. Concrètement, il s'agit en fait de maisons passives ou BBC auxquelles on ajoute des panneaux solaires. Grâce à cette production d'énergie, on passe ainsi de la maison passive à la maison positive.

Prix moyen au m2 d'une maison passive

En général, le coût d’une maison, qu’elle soit passive ou non, dépend avant tout du projet. De nombreux critères vont entrer en compte dans le coût d'une maison passive, dont certains n'ont rien à voir avec l'écologie. Le type d'architecture ou l'intervention d'un architecte auront par exemple un fort impact sur le coût global. C'est pourquoi la fourchette de prix est si large.

• L’architecture : maison à étage, style contemporain...
• Les équipements envisagés : panneaux solaires, pompe à chaleur, puits canadien, ballon thermodynamique, double ou triple vitrage...
• La qualité et le type de matériaux utilisés, notamment les isolants.
• Les honoraires de l’architecte : de 8 à 15 % du coût total selon l'architecte et les missions de celui-ci.

Il est donc difficile de définir les coûts réels de construction d’une maison passive tant ils peuvent varier d'un projet à l'autre. Toutefois, pour la plupart des entreprises spécialisées dans le BTP, le prix d’une maison passive oscille de 1 700 à 2 100 euros pour une maison de plain pied à l'architecture standard.

Type de maison passive	Prix au m2, main d'oeuvre comprise
Maison BBC (basse consommation)	1 350 à 1 750 euros / m2
Maison passive clé en main	1 700 à 2 100 euros / m2
Maison passive hors eau et hors air	1 200 à 1 600 euros / m2

Coûts et normes d'une maison passive

Les normes imposées aux constructions n'ont cessé d'évoluer au fil des années. Depuis la RT 2005, les normes sont devenues de plus en plus exigeantes afin de répondre aux objectifs de la transition écologique et de la réduction des gaz à effet de serre.

Aujourd'hui, toutes les bâtiments neufs doivent répondre à la norme RT 2020, qui correspond à la maison positive ou bâtiment à énergie positive (BEPOS). Toutes les constructions doivent donc être conçues comme des maisons passives afin de limiter les besoins en énergie. On peut donc dire que la maison passive est maintenant la norme, et il en résulte bien sûr des surcoûts pour les propriétaires.

Le coût de la construction de maison a naturellement suivi l'évolution des normes, ce qui est une mauvaise nouvelle pour le pouvoir d'achat des primo-accédants. Cependant, vu les normes actuelles, on est probablement arrivé au maximum d'exigence en termes de performance énergétique et il y a fort à parier que les constructeurs et les industriels vont maintenant engranger des gains d'expérience et de productivité. On pourrait donc commencer à voir les prix diminuer dans les années à venir.

Ci-dessous l'évolution des normes de consommation énergétique des maisons au cours des dernières années, sachant que la consommation évoquée concerne le chauffage, la climatisation, la ventilation et l'éclairage :

Type de maison passive	Consommation énergétique
RT 2005 (ancêtre de la maison BBC)	80 à 250 kwh / m2 / an
RT 2012 (maison BBC)	moins de 50 kwh / m2 / an
Maison passive	moins de 15 kwh / m2 / an (chauffage seul)
RT 2020 (maison positive)	moins de 0 kwh / m2 / an

Non, "moins de 0 kwh / m2 / an" n'est pas une erreur. Cela est du au fait que la maison produit plus d'énergie qu'elle en consomme. La consommation finale est donc logiquement négative.

Grosso modo, la maison BBC, c'est à dire basse consommation, correspond à une consommation énergétique de 50 kwh / m2 / an maximum. La maison passive va encore plus loin et ne doit pas dépasser 15 kwh / m2 / an pour le chauffage seul.

On évalue le coût de la maison passive environ 10 à 20% plus élevé qu'une maison BBC. Pour la maison positive, on ajoute à cela environ 5 à 10 % supplémentaire, ce qui correspond en gros à l'installation de panneaux photovoltaïques.

A noter : il existe différents labels pour la certification de maison dite passive. Parmi les plus connus, on citera les labels « Passivhaus » et BEPAS.

Prix de la maison passive : les postes clés

Le prix d’une maison passive est plus élevé que les maisons standards car ces critères sont nettement plus exigeants.

Coût de l'isolation

L'isolation est poussée à son maximum dans la maison passive. Le toit, les murs et même le plancher sont donc isolés avec une épaisseur du double des autres maisons. Le coût des matériaux d'isolation représente ainsi le poste de dépense le plus important dans cette éco-conception.

Coût des menuiseries

On passe ici du double au triple vitrage pour une performance maximale, avec de grandes surfaces vitrées pour profiter au maximum de l'apport de chaleur du soleil. Le coût supplémentaire par rapport à du double vitrage peut atteindre jusq'à 10 000 euros pour une maison de 100 m2.

Coût de la vmc

La maison passive se doit d'être totalement étanche afin de maîtriser les flux d'air de la maison. Le renouvellement de l'air est ainsi assuré grâce à une vmc double flux. C'est une technologie coûteuse (5 à 8 000 euros) qui permet de réchauffer l'air entrant en récupérant la chaleur de l'air expulsé. On a ainsi une déperdition thermique très faible par rapport à une vmc classique.

Coût de la structure

La structure est orientée de façon à laisser entrer au maximum les rayons du soleil, ce qui procure une chaleur gratuite en hiver. Cette orientation des pièces à vivre vers le sud peut nécessiter des modifications des plans de la maison selon la configuration du terrain et donc des surcoûts difficilement chiffrables.

De plus, l'orientation sud et la présence de larges baies vitrées est certes idéale en hiver, mais en été, elle peut devenir problématique pour maintenir une température optimale dans la maison. Voilà pourquoi, la maison passive est souvent équipée d'une pergola bioclimatique qui permet de laisser passer le soleil en hiver et de le filtrer en été.