Prix au mètre carré des travaux de construction et rénovation

Etiquette énergie du diagnostic performance énergétique.

Etiquette DPE Qu'est-ce que l'étiquette énergie du DPE ? A quoi sert-elle ? Comment est-elle calculée ? Comment estimer la classe énergie de mon logement ? Que dit la règlementation ? Quelle conséquence sur mon bien immobilier et sur les prix ? Nous tentons de répondre à toutes vos interrogations.

Qu'est-ce que l'étiquette énergie d'un bâtiment ?

Pour faire face à l’urgence climatique, le gouvernement a adopté, le 8 novembre 2019, la loi Energie-Climat qui s’inscrit dans la continuité des Accords de Paris. Celle-ci définit les objectifs de la politique énergétique de la France afin d'atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.

Un des objectifs majeurs est l'amélioration des performances énergétiques de l'habitat, car celui-ci représente 25% des émissions de CO2 du pays. Pour mesurer les performances énergétiques des bâtiments, des critères ont donc dû être définis. Il s'agit de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat.

L'étiquette énergie mesure ainsi les performances en termes de consommations énergétiques, et l'étiquette climat les émissions de GES. On retrouve ces deux mesures dans le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Ce dernier est un diagnostic obligatoire réalisé lors de la location ou de la vente d'un logement.

Ainsi définie, l'étiquette énergie permet maintenant de déterminer les 2 axes de développement de la stratégie énergétique du secteur immobilier :

  • Dans le neuf : à partir de 2022, tous les bâtiments construits devront être à énergie positive, c'est à dire de classe A. Cela signifie qu'ils produiront plus d'énergie qu'ils n'en consomment sur l'année.
  • Dans l'ancien : des contraintes de plus en plus lourdes vont peser progressivement sur les propriétaires au fil des années, dont l'obligation d'avoir une consommation énergétique inférieure à 330 kWh/m²/an à partir de 2028, c'est à dire de classe A à E.

L'essentiel de l'effort repose bien sûr sur la rénovation du parc existant, et sont particulièrement visés les quelques 4,8 millions de logements considérés comme des « passoires thermiques », c'est à dire avec des étiquettes énergie F ou G.

Comment est calculée l'étiquette énergie du DPE ?

Le calcul du DPE n'est pas évident à comprendre, et le moins que l'on puisse dire est qu'il n'est pas très transparent.

Le DPE comporte 2 notes : l'étiquette énergie, aussi appelée "classe énergie", et l'étiquette climat, aussi appelée "étiquette GES" ou "classe GES" ou "classe climat". Bien qu'il comporte 2 notes, la plus importante est l'étiquette énergie car c'est sur celle-ci que repose tous les dispositifs règlementaires de la rénovation énergétique. L'étiquette climat n'est qu'une traduction en GES de cette dernière.

Que mesurent exactement les étiquettes ?

La première note (étiquette énergie) concerne la consommation énergétique du logement. Grosso modo, c'est votre consommation pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire par m2 et par an. Elle s'exprime en kwh / m2 an.

Prenons un exemple pour mieux comprendre. Imaginons une maison de 100 m2 consommant 13 000 kwh par an pour son eau chaude et son chauffage (chaudière au gaz). Dans ce cas, l'étiquette énergie correspondante sera : 13 000 / 100, soit 130 kwh / m2 par an, soit une étiquette C.

La seconde note (étiquette climat) repose sur le même principe et concerne les émissions de CO2 du logement. Elle s'exprime en kgeqCO2 / m2 an. Une note de 50 par exemple signifie que vous rejetez 50 kilos de CO2 par m2 et par an. Elle est calculée à partir de l'étiquette énergie en fonction des sources énergétiques utilisées par le logement.

A noter : la mesure n'est pas en kwh en réalité, mais kwh ep, c'est à dire en kwh d'énergie primaire. C'est une distinction importante à faire.

L'énergie primaire est l'énergie contenue dans les ressources naturelles telles le gaz ou le pétrole. L'énergie consommée est donc traduite en énergie primaire en ajoutant les pertes d'énergie lors de la production et du transport. Par convention, on estime que :

  • 1 kwh d'électricité = 2.58 kwh d'energie primaire.
  • 1 kwh de gaz = 1 kwh d'énergie primaire.

Méthodes de calcul.

Concernant le calcul, il existe 2 méthodes : la méthode classique sur factures et la méthode sur calcul aussi appelée 3CL.

Pour les logements antérieurs à 1948 ou avec des systèmes collectifs de chauffage, c'est la méthode sur facture qui est appliquée. Elle consiste tout simplement à faire une moyenne des consommations sur les 3 dernières années.

La méthode 3CL est une méthode standardisée qui permet de mieux comparer les logements entre eux et qui est indépedante des modes de vie des occupants. Elle se base sur un ensemble de caractéristiques et d'hypothèses telles que la localisation, l'altitude, un taux d'occupation donné, une température intérieure donnée...

Calcul de l'étiquette : manque de clarté.

Le moins que l'on puisse dire est que le calcul du DPE manque de clarté et d'homogénéité.

Selon la méthode retenue, le calcul donne soit un résultat réel de consommation, soit une estimation basée sur des hypothèses communes. On voit bien déjà la difficulté de comparer les résultats entre les deux méthodes et les différences qui vont en résulter dans l'étiquette affichée.

En poussant à l'extrême le raisonnement, imaginons un propriétaire d'une très vieille batisse qui baisse volontairement sa consommation pendant 1 ou 2 ans. Il va se retrouver avec une étiquette énergie qui sera meilleure qu'elle ne devrait l'être et le futur acquéreur risque d'avoir de mauvaises surprises.

Le second constat qui peut être fait est que la lecture du DPE basée sur la méthode 3CL ne permet pas d'estimer la consommation réelle du logement, ce qui peut gêner l'acquisition d'un bien ou bien générer quelques tensions entre locataires et propriétaires lorsqu'ils connaîtront la consommation énergétique réelle.

Comment estimer mon étiquette énergie ?

Le calcul de l'étiquette énergie repose sur des éléments et des méthodologies très précises que seul un diagnostiqueur professionnel peut réaliser.

Il est néanmoins possible de réaliser une estimation approximative selon la méthode des factures. Vous saurez au moins où se situe votre logement en terme de performances énergétiques.

Contraintes à venir selon les étiquettes énergie.

Afin de d'atteindre la neutralité carbone en 2050, la France s'est fixée des objectifs intermédiaires en termes de rénovation du parc d'habitations.

Pour n'en citer qu'un, l'Etat souhaite avoir rénové les presque 5 millions de passoires thermiques recensées sur le territoire avant 2030.

Pour ce faire, il a prévu des règlementations de plus en plus contraignantes au fil des années afin d'inciter les propriétaires à agir rapidement. Ci-dessous une esquisse des échéances à venir, sachant que rien ne dit que des contraintes plus dures encore ne viendront pas s'ajouter aux mesures actuelles.

Années Contraintes
à partir de 2021 Les logements classés F ou G ne pourront plus augmenter les loyers
à partir de 2022 - Les logements classés F ou G devront réaliser un audit énergétique en plus du DPE
à partir de 2023 Les logements classés G ne pourront plus être loués
à partir de 2028 - Les logements classés F ne pourront plus être loués
- Les logements devront être sous 330 kWh par m² par an (classe E)

Il existe toutefois quelques exceptions à l'obligation prévue pour 2028 d'afficher une classe énergie maximale de E :

  • Contraintes empêchant la réalisation des travaux ;
  • Montant des travaux supérieur à la valeur du bien ;
  • Et probablement d'autres à venir

Conséquence de la classes énergie sur les prix immobiliers.

Comme on peut s'en douter, ces contraintes vont avoir des répercussions financières pour les propriétaires. Ceux-ci vont devoir agir assez rapidement car 2023 et 2028, c'est demain. Ils vont ainsi avoir le choix entre rénover leurs biens ou les vendre.

Bien entendu, si ils décident de les vendre, les acheteurs vont négocier les prix à la baisse car il va falloir intégrer les coûts de rénovation que les détenteurs actuels n'ont pas voulu supporter.

En moyenne, on estime entre 15 et 20% la baisse de prix des transactions immobilières dans les zones peu tendues. En revanche, dans les zones tendues, cette baisse se limite à 5 à 10% car les prix immobiliers étant nettement plus élevés, le coût relatif des travaux par rapport à la valeur du bien est nettement inférieur.

L'étiquette énergie va également avoir un impact sur les loyers car elle permet de déterminer l'efficacité énergétique du logement. Meilleure sera la classe énergie, plus élevé sera le loyer, car les locataires seront prêts à payer davantage pour un logement qui ne coûte pas cher en énergie que pour une pasoire thermique.

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