Rédigé par Nicolas Laporterie | Mis à jour le : 17/04/2024 | Temps de lecture : 2 minutes

Qu'est-ce que l'indice ICC du coût de la construction ? Quelle est l'évolution du coût de la construction depuis les années 90 ? Comment expliquer le différentiel d'évolution entre les prix de l'immobilier et les coûts de construction ? Nous tentons de répondre à toutes vos interrogations.

Qu'est-ce que l'indice ICC du coût de la construction ?

L'indice du coût de la construction (ICC) est un indice trimestriel géré par l'INSEE qui mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation en France métropolitaine.

Les prix relevés dans cet indice sont ceux (TVA incluse) conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises exécutantes pour le trimestre en cours en rapport avec des constructions individuelles ou collectives.

L'INSEE s'appuie pour cela sur la base de données gouvernementale Sit@del2 relative aux permis de construire. Un questionnaire de 4 pages est envoyé aux maîtres d'ouvrage avant le début du trimestre afin de recueillir toutes les informations nécessaires.

Cette enquête n'est pas adressée à tous les détenteurs d'un permis de construire. Un ciblage statistique est réalisé par région avant le début du sondage. Au final, on recense environ 1 600 demandes d'informations par trimestre avec un taux de réponse avoisinant les 30%.

En effet, sur les 1 600 permis interrogés, tous ne seront pas mis en chantier ou seront retardés. De même, il n'y a pas non plus d'obligation à répondre à l'enquête. Seuls 30% des questionnaires pourront donc être exploités pour aboutir au calcul de l'indice ICC, ce qui représente entre 2 000 et 2 500 logements.

Évolution de l'indice ICC du coût de la construction

Depuis 1995, l'indice a doublé passant de 1013 à 2 123 au deuxième trimestre 2023, soit une hausse moyenne de 3.10% / an.

Outre l'inflation naturelle, le secteur du bâtiment a été également impacté par l'arrivée de nouvelles normes de plus en plus exigeantes en termes de performance énergétique des bâtiments avec la RT 2012 et la RE 2020.

À chaque nouvelle règlementation, les entreprises doivent améliorer leurs techniques de construction et utiliser des matériaux toujours plus isolants ajoutant ainsi successivement des couches de surcoût qui pésent sur le prix final des constructions.

Ceci étant dit, comparé au triplement des prix de l'immobilier sur la même période (source FNAIM, seloger), les coûts de construction restent relativement sages.

Pourquoi un tel différentiel entre prix de l'immobilier et coût de la construction ?

Une partie de l'évolution des prix de l'immobilier en France est expliquée par la hausse du coût de construction, mais pour le reste, c'est du côté des taux d'intérêt et du manque de logements qu'il faut chercher.

Les taux d'intérêt réel n'ont cessé de baisser en France et dans le monde depuis les années 2000, jusqu'à devenir négatif en Europe au cours des années 2020. Avec un argent devenu presque gratuit et qui ne rapportait plus grand chose, les investisseurs se sont jetés sur l'immobilier et ses rendements de 5% annuels. Ce faisant, ils ont fait grimper les prix de l'immobilier au niveau que l'on connait aujourd'hui.

Avec la remontée des taux d'intérêt, la donne est en train de changer et il y a fort à parier que les prix redescendent. Jusqu'où, là est la question, car une force de rappel agit en sens inverse : le manque de logement !

On estime à 500 000 le nombre de logements à construire chaque année. Pourtant, cela fait bien longtemps que ce chiffre n'a pas été atteint. Le déficit d'offres s'accroît ainsi inéluctablement année après année, renforçant la mécanique haussière des prix.

Il y a donc peu de chances de voir les prix de l'immobilier refluer fortement tant que le gouvernement ne lancera pas une vraie politique du logement.

Indice du coût de la construction et prix du béton

Le prix du béton prêt à l'emploi est une des composantes du coût de la construction.

Qu'en est-il de son évolution ?

On constate que l'évolution du prix du béton suit le même chemin que l'indice ICC. On aurait pu s'attendre à une moindre inflation de cette matière compte tenu qu'elle n'a pas subi de règlementation spécifique, mais ce n'est pas le cas.

Calcul de l'indice ICC

L'indice prend uniquement en compte les coûts de construction.

Les frais suivants sont donc exclus du calcul :

• Prix du terrain ;
• Frais de viabilisation ;
• Taxes foncières ;
• Frais de promotion et de publicité ;
• Frais de notaire ;
• Droits de mutation ;
• Frais financiers.

Tous les calculs se font sur la base des prix de marché TTC.